ZweckEntfremdung-in Berlin – Habersaathstrasse 40-48 – Hängeparie geht weiter

Eine gute Nachricht für die Charité Papageienplatte in der Habersaathstrasse 40-48, die Altmieter:innen mit den Charité-Werksverträgen und die Neubewohner:innen. Auch wenn die Hängepartie damit weitergeht, aber nach Ansicht der aktuellen Bewohnerschaft ist nun so schnell nicht mit einer rechtsgültigen Entscheidung in der Sache, zu rechnen.
Auch bittet die Bewohnerschaft ebenfalls den Berliner Mieterverein mit Sebastian Bartels um eine erneute Einschätzung der Sache und Rechtslage im Lichte dieses Urteils.
Aber hier zum Hintergrund:

ZweckEntfremdung der damals leerstehenden 85 Wohnungen und der Gewerberäume des Doktor Andreas P. war ja schon lange Thema. Er hatte vorläufigen einstweiligen Rechtschutz beantragt hatte, nachdem ihm der Bezirk Mitte von Berlin, unter der damaligen Stadträtin Ramona Reiser zum Thema ZweckEntfremdung in der ehemaligen Charité Papageienplatte in der Habersaathstrasse 40-48 gleich 85 mal rechtsgültige Bescheide wegen ZweckEntfremdung von Wohnraum durch Leerstand, hatte zukommen lassen.

Dann ging dieser Doktor vor das Verwaltungsgericht Berlin.
Und das Bezirksamt knickt gleich ein.
Parallel dazu läuft ein Verfahren vor dem Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg, in dem es um ein Abrissverfahren geht,
in Charlottenburg.
Sollte es hier eine Entscheidung geben würde sie sich auch auf die Habersaathstrasse 40-48 auswirken.
Nachdem die Gerichtsentscheidung des Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg nun aus verschiedenen Gründen immer und immer wieder verschoben wurde, sieht es jetzt danach aus, als müssten die OVG-Richter*innen erst mal ihre Hausaufgaben machen und das Bundesverwaltungsgericht hat mit seiner Entscheidung klar gemacht, dass das OVG BB erst mal wieder alles aufrollen muss.
Das sollte den Doktor aber ärgern…
Und das Bezirksamt Mitte von Berlin unter der Leitung des Bezirksbürgermeisters Stephan von Dassel,
Das Rechtsamt unter der Leitung von Herrn Much,
Der Stadtrat für Bauen Bauen Bauen und Facility Management & Liegenschaften Ephraim Gothe und seine vielen Abteilungen,
Werden nun sicher staunen und auch alle ihre Entscheidungen in Bezug auf einen angeblichen Kompromiss zu Abriss und Neubau, Bauvorhaben Arcadia Estates, Habersaathstrasse 40-48 , umfassend neu bewerten müssen.
Denn das Urteil sagt folgendes aus:

Das Zweckentfremdungsverbots-Gesetz stellt eine solche Nutzung von Wohnraum grundsätzlich unter den Vorbehalt einer Genehmigung.

Nach Auffassung der Kammer sind die Vorlagen unzulässig, da das vorlegende Gericht weder seine Überzeugung von der Verfassungswidrigkeit der angegriffenen Vorschrift noch die Entscheidungserheblichkeit der Vorlagefrage hinreichend dargelegt hat.

Sachverhalt:

Nach § 1 Abs. 1 ZwVbG darf, soweit die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, Wohnraum im Land Berlin nur mit Genehmigung des zuständigen Bezirksamts zweckentfremdet werden. Eine solche Zweckentfremdung liegt insbesondere dann vor, wenn Wohnraum als Ferienwohnung vermietet wird. Wohnraum im Sinne des Gesetzes sind nach § 1 Abs. 3 ZwVbG alle Räumlichkeiten, die zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet sind.

Die aufgrund von § 1 Abs. 2 Satz 1 ZwVbG erlassene Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum vom 4. März 2014 (Zweckentfremdungsverbots-Verordnung – ZwVbVO) stellt fest, dass die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen im gesamten Berliner Stadtgebiet besonders gefährdet ist.

Die Kläger der Ausgangsverfahren vermieten als Eigentümer beziehungsweise Mieter in der Innenstadt von Berlin belegene, zu Wohnzwecken errichtete Räumlichkeiten als Ferienwohnungen; zum Teil erfolgt die Vermietung gewerblich. Alle Kläger wollen diese – jeweils vor Inkrafttreten des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes begonnene – Nutzung fortsetzen. Sie beantragten daher beim beklagten Land Berlin jeweils die Erteilung eines Negativattests nach § 5 ZwVbVO, dass für die jeweilige Nutzung der Räumlichkeiten als Ferienwohnung keine Genehmigung erforderlich ist. Das beklagte Land lehnte die Anträge ab.Die hiergegen gerichteten Klagen blieben vor dem Verwaltungsgericht ohne Erfolg. Dagegen legten die Kläger jeweils Berufung ein.
Das Oberverwaltungsgericht hat die Berufungsverfahren ausgesetzt und dem Bundesverfassungsgericht die Frage zur Entscheidung vorgelegt, ob § 1 Abs. 3 ZwVbG insoweit mit dem Grundgesetz vereinbar ist, als danach auch Räumlichkeiten, die zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet sind, aber im Zeitpunkt des Inkrafttretens des Gesetzes zu anderen Zwecken bestimmt waren oder genutzt wurden, dem Zweckentfremdungsverbot unterfallen. Zur Begründung führt es aus, die vorgelegte Vorschrift sei, soweit sie Rückwirkung entfalte, mit Art. 14 Abs. 1 und Art. 12 Abs. 1 GG unvereinbar.
Wesentliche Erwägungen der Kammer:
1. Es fehlt an der hinreichenden Darlegung eines Verstoßes gegen Art. 14 Abs. 1 GG.
Für die Beurteilung einer möglichen Verletzung von Art. 14 Abs. 1 und Art. 12 Abs. 1 GG sowie im Rahmen des allgemeinen Vertrauensschutzgebots kommt es maßgeblich darauf an, ob die Nutzung der betroffenen Räumlichkeiten zur Vermietung als Ferienwohnung nach dem im Zeitpunkt des Inkrafttretens des Gesetzes geltenden Baurecht erlaubt war. Die Darlegungen des Oberverwaltungsgerichts schließen nicht aus, dass die Nutzung als Ferienwohnung bereits bauplanungsrechtlich unzulässig, also nicht einmal genehmigungsfähig war und ihr daher insoweit kein Bestandsschutz zukam. Dann bedeutete das Zweckentfremdungsverbot aber keine Inhalts- und Schrankenbestimmung im Sinne des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG, weil Inhalt und Schranken der Eigentumsnutzung bereits durch das Bauplanungsrecht bestimmt gewesen wären und eine solche Nutzung untersagt hätten.
Der Verfassungsblog kommentiert
25 April 2022
Wohnungsmarkt ohne Börsendruck
Zur rechtlichen Machbarkeit von Zugangsbeschränkungen für den Wohnungsmarkt
In der Politik wird verzweifelt nach Wegen gesucht, um die überhitzten Wohnungsmärkte zu entspannen. Eine sehr interessante Möglichkeit wurde dabei bisher nicht in Betracht gezogen, obwohl es sie in anderen Rechtsbereichen seit langem gibt: die Steuerung durch Marktzugangsbeschränkungen. Unternehmen, deren Geschäftsmodelle die Mieten und die Bodenpreise nach oben treiben und die dadurch die sozialen Strukturen gefährden, könnten vom Wohnungsmarkt ausgeschlossen werden. Das wäre verfassungs- und EU-rechtlich möglich und sogar auf Landesebene machbar, wie ein genauerer Blick zeigt.
Konturen eines Konzepts der Marktzugangsbeschränkung
Bekanntermaßen sind die Wohnungsmärkte vielerorts auf besorgniserregende Weise überhitzt, besonders in attraktiven Metropolen wie in Berlin. Die Situation ist geprägt von über viele Jahre enorm gestiegenen Mieten, der „Herausmodernisierung“ von Mietenden, von spekulativem Leerstand und Vernachlässigung, groß angelegten Umwandlungen in Eigentum und nicht zuletzt von einem enormen Druck auf die Grundstückspreise, der durch das steuerliche Privileg der „Share Deals“ noch verstärkt wird und ein Gegenlenken durch Neubau erschwert. Die verschiedenen Einzelphänomene kulminieren in einem sozialen Verdrängungsdruck, der die gewachsenen Bevölkerungsstrukturen destabilisiert und den gesellschaftlichen Zusammenhalt gefährdet.
Was kann dagegen getan werden? Die rechtlichen, aber vor allem die politischen Aussichten auf eine Lösung durch Vergesellschaftung großer Wohnunternehmen sind alles andere als sicher. Die bisher ergriffenen Maßnahmen wie die so genannte Mietpreisbremse setzen an den Symptomen an und können die in den Märkten entstandene Dynamik nicht aufhalten. Die Ursachen sind vielfältig. Zu ihnen gehören auch allgemeine Tendenzen wie die über viele Jahre zunehmenden Einkommen in den oberen sozialen Schichten und die Attraktivität der Metropolen. Wesentlich ist aber auch der Umstand, dass ein stark angewachsener Teil der Wohnungsunternehmen von den Finanzmärkten getrieben ist, wo der Wert der Unternehmen nicht am Wert ihrer Immobilien bemessen wird, sondern am (unter Spekulationseinfluss zustande kommenden) Börsenkurs ihrer Aktien. Es ist vielfach belegt, dass diese seit den 1990er Jahren stattfindende „Finanzialisierung des Wohnungsmarkts“ eine wesentliche Ursache für die tiefgreifende Krise des Wohnungsmarkts ist, die mit „angespannter Wohnungsmarktlage“ geradezu beschönigend beschrieben wird. Dass der unkontrollierte Markt Freiräume für in anderen Rechtsbereichen als unseriös betrachtete Geschäftspraktiken bietet – in Extremfällen bis hin zur Geldwäsche – tut sein Übriges.
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Haufe Online Redaktion
Berliner Zweckentfremdungsverbot:
BVerfG äußert sich nicht
NEWS 02.06.2022
Verfassungskonform oder nicht?
Das Oberverwaltungsgericht Berlin hatte Zweifel, ob das Berliner Zweckentfremdungsgesetz verfassungskonform ist,
und wandte sich an das Bundesverfassungsgericht (BVerfG).
Das war vor fünf Jahren.
Die Frage bleibt aber weiter ungeklärt.
Das höchste deutsche Gericht hält die Vorlagen für unzulässig.
Die Karlsruher Richter befanden die entsprechenden Vorlagen des Oberverwaltungsgerichts (OVG) Berlin-Brandenburg für unzulässig, wie jetzt bekannt wurde. Nach Auffassung der 3. Kammer des Ersten Senats hat das OVG “weder seine Überzeugung von der Verfassungswidrigkeit der angegriffenen Vorschrift noch die Entscheidungserheblichkeit der Vorlagefrage hinreichend dargelegt” (Beschluss v. 29.4.2022, 1 BvL 2/17).
BVerfG-Richter: OVG-Vorlage unzureichend
Das ZwVbG stellt die Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung grundsätzlich unter den Vorbehalt einer Genehmigung. Das OVG Berlin hatte sich vor mehr als fünf Jahren mit der Frage an das BVerfG gewandt, ob das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum auch rückwirkend gelten darf – also für Ferienwohnungen, die es vor Inkrafttreten des Gesetzes Ende 2013 (geändert durch das Erste Gesetz zur Änderung des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes vom 22.3.2016) schon gab.
Wegen der Bedenken bezüglich der Vereinbarkeit mit dem Grundgesetz (GG) setzte das OVG zahlreiche Berufungsverfahren von Eigentümern aus. Konkret ging es um einen möglichen Verstoß gegen die Berufsfreiheit (Art. 12 I GG) und die Eigentumsgarantie (Art. 14 I GG), die das OVG laut BVerfG nicht ausreichend dargelegt hat.
Aus Sicht des Karlsruher Richter haben die Berliner Kollegen auch nicht deutlich gemacht, warum sie zu unterschiedlichen Entscheidungen kämen, wenn das Gesetz entweder verfassungskonform oder verfassungswidrig wäre.
Beispielsweise hätten sie sich nicht dazu geäußert, ob die betroffenen Wohnungen baurechtlich vor Inkrafttreten des Gesetzes überhaupt als Ferienwohnung hätten vermietet werden dürfen.
🔴Zweckentfremdungsverbot Berlin:
Hintergrund🔴
Am 12.12.2013 trat das Gesetz in Kraft getreten, mit dem die zweckfremde Nutzung von Wohnraum unter Genehmigungsvorbehalt gestellt wurde (§ 1 Abs. 1 ZwVbG). In § 1 Absatz 2 ZwVbG ist festgelegt, dass durch eine Rechtsverordnung festzustellen ist, ob und wo in Berlin das Gesetz konkret zur Anwendung gelangt.
Am 1.5.2014 trat diese Verordnung in Kraft:
Seitdem bedarf die Nutzung von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken im gesamten Stadtgebiet einer Genehmigung der Bezirksämter.
Im Jahr 2018 verschärfte der Senat das Gesetz noch. Seither brauchen auch diejenigen Anbieter zumindest eine Registriernummer, die lediglich ein Zimmer an Touristen untervermieten wollen.
Eine darüber hinausgehende Genehmigung benötigen sie dann, wenn das Zimmer mindestens halb so groß ist wie die gesamte Wohnung.
Die Anbieter müssen die Registriernummer im Angebot etwa bei der Vermittlungsplattform Airbnb öffentlich machen. Aus Sicht der Bezirke funktionierte das lange nur unzureichend. Sie warfen den Onlineportalen vor, die Angebote auch ohne die Angabe der Nummer zu veröffentlichen.
Das Berliner Verwaltungsgericht (VG) entschied im vergangenen Jahr, dass Airbnb die Daten privater Vermieter an Behörden herausgeben muss – wenn es den Anfangsverdacht einer Zweckentfremdung gibt.
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