Desaster beim Vorkaufsrecht – Unfall oder Absicht?

War es wirklich ein Fehler oder nicht doch pure Absicht, dass in der Novelle des Bundesbaugesetzes das kommunale Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten dem Wortlaut zufolge praktisch nur anwendbar ist, wenn die Verdrängung in dem Haus bereits stattgefunden hat? Immerhin hatte der Bundesrat bereits ein halbes Jahr vor Verabschiedung des Gesetzes vor dem Problem gewarnt, wenn man den Wortlaut als Basis nimmt. Man kann also nicht sagen, dass niemand mitbekommen hätte, dass die Kommunen um eines der letzten Mittel, zumindest punktuell ins Verdrängungs-Monopoly einzugreifen, gebracht werden könnten.

Der Berliner CDU-Bundestagsabgeordnete J. Luczak und Rechtspolitiker der Fraktion ist einfach zu gewieft, dass man glauben könnte, ihm sei der Fehler nicht aufgefallen. Wie bei vielen seiner Parteifreunde ist bei ihm auch kaum auszumachen, wo die Immobilienlobby aufhört und die CDU beginnt. Der Kampf um die Inhalte der Baurechtsnovelle wurde mit dem Koalitionspartner SPD so hart geführt, dass lange unklar war, ob das Gesetz überhaupt noch vor der Wahl in Kraft tritt. Es ist nicht auszuschließen, dass die Sozialdemokraten in vollem Bewusstsein um den Wortfehler dem Entwurf zugestimmt haben, nur um für den Wahlkampf zu beweisen, dass sie Veränderungen für mehr Mieterschutz auch gegen den Willen des Koalitionspartners durchboxen können.

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Aus dem Interview mit rbb-Rechtsexpertin Dr. Iris Sayram (Journalistin) im RBB

Was bedeutet das Urteil für Wohnungen, für die schon einmal das Vorkaufsrecht ausgeübt wurde?

Also für diejenigen, die bereits schon in einem Haus oder in einer Wohnung wohnen, wo der Bezirk sein Vorkaufsrecht ausgeübt hat, und wo von dem potentiellen Käufer da gar kein Widerstand gekommen ist – da ist der Kauf bestandskräftig, da wird auch dieses Urteil überhaupt nicht mehr dran rütteln. Das Urteil nun ist eher wichtiger für die Projekte, die gerade noch so in der Schwebe sind, also wo es einen potentiellen Käufer gibt und wo ein Vorkaufsrecht ausgeübt werden soll. Da ist jetzt ein Riegel vorgeschoben, dass also der Bezirk hier eine Handhabe hat von wegen: Entweder macht ihr es unter den Bedingungen, die wir vorgeben mit dieser sogenannten “Abwendungserklärung oder -vereinbarung”, oder wir üben unser Vorkaufsrecht aus. Diese Vorgehensweise wird es so nicht mehr geben.

Das Baulandmobilisierungsgesetz enthält unter anderem folgende Neuerungen:

Erleichterungen für den Wohnungsbau: Baugenehmigungsbehörden können leichter Befreiungen von bestehenden Bebauungsplänen zugunsten des Wohnungsbaus erteilen. Die Gemeinden erhalten mehr Flexibilität, um Dachgeschossausbauten und Anbauten zu erleichtern. Dafür werden die bisher bestehenden Obergrenzen für das Maß der baulichen Nutzung in Orientierungswerte geändert.

Ausweitung kommunaler Vorkaufsrechte: Den Gemeinden werden für Problemimmobilien und brachliegende Grundstücke Vorkaufsrechte eingeräumt. Als Eigentümer können sie so Einfluss auf die Bebauung der Grundstücke mit bezahlbarem Wohnraum nehmen. Kommunen können zudem Grundstücke in Zukunft leichter zum Verkehrswert erwerben.

Erweiterung des Baugebots: Um Baulücken und ungenutzte Grundstücke leichter schließen zu können, wurde das Baugebot in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt erweitert. Künftig besteht dort die Möglichkeit, dem Eigentümer eine Wohnbebauung vorzuschreiben. Gleichzeitig wird jedoch das Verfügungsrecht zugunsten des engsten Familienkreises gewahrt.

Sektoraler Bebauungsplan: Mit einem neuen Bebauungsplantyp erhalten die Gemeinden ein neues Planungsinstrument, um einen Bauleitplan gezielt nur für den Wohnungsbau aufzustellen.

Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen: In angespannten Wohnungsmärkten bedarf die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen künftig der Genehmigung. Die Landesregierungen werden ermächtigt, durch Rechtsverordnung solche Gebiete festzulegen. Die Genehmigungspflicht soll maximal bis zum 31.12.2025 gelten. Die Regelung berücksichtigt die Interessen der Mieter vor Verdrängung und die Interessen von Eigentümern und insbesondere Kleineigentümern gleichermaßen. Das Genehmigungserfordernis soll in der Regel erst dann greifen, wenn sich in dem Wohngebäude mehr als fünf Wohnungen befinden. In bestimmten Fällen besteht ein Rechtsanspruch auf die Genehmigung.

Mehr Informationen:

www.bmi.bund.de/baulandmobilisierung

www.bmi.bund.de/baulandmobilisierungsgesetz

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