Rat und Hilfe – in allen Bezirken Berlins
Unsere Beratungszentren sind Ihr direkter Anlaufpunkt in allen mietrechtlichen Fragen. Wir bieten von montags bis freitags zwischen 9 und 20 Uhr und samstags zwischen 9 und 13 Uhr ein breites Beratungsangebot.
Terminvereinbarungen und Informationen unter Telefon 030-226 260
zu den Bürozeiten: Mo-Mi 9-18.30 Uhr, Do 9-19 Uhr, Fr 9-17 Uhr, Sa 9-13 Uhr.
- Zu den unten angegebenen Beratungszeiten können Sie sich auch ohne Terminvereinbarung beraten lassen. Je nach Nachfrage kann es zu Wartezeiten kommen.
- In allen Beratungszentren können Sie Mitglied werden, die Mietrechtsberatung sofort in Anspruch nehmen und weitere Tipps und Informationen erhalten.
- Mitglieder halten bitte Ihren Mitgliedsausweis, ersatzweise den Adressenaufkleber des MieterMagazin oder Zahlungsbelege bereit.
- Wenn Schriftverkehr oder andere Serviceleistungen erforderlich sind, vermitteln Ihnen die Rechtsberater den Kontakt zur Geschäftsstelle.
Weitere Beratungsstellen mit geringerer Beratungskapazität und zumeist ohne Terminvereinbarung gibt es in den Ortsteilen Hellersdorf, Hohenschönhausen, Karlshorst, Lichtenberg, Marzahn, Mitte, Pankow, Reinickendorf, Schöneberg, Tempelhof, Tiergarten, Treptow, Weißensee und Zehlendorf.
Geschäftsstelle Spichernstraße
Berliner Mieterverein, Spichernstraße 1, 10777 Berlin
U-Bhf. Spichernstraße
barrierefreier Zugang über Hof-Eingang Schaperstraße
Mieterberatung ohne Terminvereinbarung:
Mo 17-19 Uhr
Di 17-19 Uhr
Mi 17-19 Uhr
Do 17-19 Uhr
Fr 15-17 Uhr
Sa 9-13 Uhr
sowie zusätzlich nach Terminvereinbarung
unter Telefon 030-226 260Berliner Mieterverein,
Spichernstraße 1, 10777 Berlin
Telefon: 030-226 260
Fax: 030-226 26-161Rechtsanwälte/Rechtsberater:
Dirk Beckmann, Karin Bochmann, Reiner Failenschmid, Andreas Flitz, Ludger Freienhofer, Daniel Friedrichs, Petra Goebel, Klaus Henningsen, Kirsten Jakob, Martin Kirsch, Reinhard Lebek, Manfred Lenz, Dilip D. Maitra, Wolfgang Markwald, Stefanie Mitzkat-Schulz, Katrin Motschenbach, Christoph Müller, Frank Neutze, Ulrike Rastemborski, Frauke Roßmann, Cornelia Schönefuß, Uwe Thieß, Anja Varduhn, Stephan Werle, Henner ZühlkeIn diesem Beratungszentrum findet auch statt:
Beratungszentrum Wilmersdorfer Straße
Weitere Beratungsmöglichkeiten in der Nähe:
Zillestraße 81, 10585 Berlin
Mieterberatung ohne Terminvereinbarung:
Mo 10-12 + 17-19 Uhr
Di 17-19 Uhr
Mi 10-12 + 17-19 Uhr
Do 17-19 Uhr
Fr 15-17 Uhr
sowie zusätzlich nach Terminvereinbarung
unter Telefon 030-226 260Postalischer, telefonischer und elektronischer Kontakt
über die Geschäftsstelle
Berliner Mieterverein,
Spichernstraße 1, 10777 Berlin
Telefon: 030-226 260
Fax: 030-226 26-161Rechtsanwälte/Rechtsberater:
Ursula Ensle, Andreas Flitz, Klaus Henningsen, Reinhard Lebek, Manfred Lenz, Stefan Markschläger, Evelyn Meyer, Stefanie Mitzkat-Schulz, Katrin Motschenbach, Cornelia Schönefuß, Christian Vandrey, Stephan Werle, Friedemann WolffIn diesem Beratungszentrum findet auch statt:
Beratungszentrum Frankfurter Allee
Frankfurter Allee 85, 10247 Berlin
(bitte klingeln, der Zugang erfolgt begleitet über den Hof)Mieterberatung ohne Terminvereinbarung:
Mo 10-12 + 17-19 Uhr
Di 17-19 Uhr
Mi 10-12 + 17-19 Uhr
Do 17-19 Uhr
Fr 15-17 Uhr
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unter Telefon 030-226 260Postalischer, telefonischer und elektronischer Kontakt
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Berliner Mieterverein
Spichernstraße 1, 10777 Berlin
Telefon: 030-226 260
Fax: 030-226 26-161Rechtsanwälte/Rechtsberater:
Sibylle Briesenick, Werner Fiedler, Sabine Hoffmann, Kirsten Jakob, Martin Kirsch, Sebastian Leonhard, Stefan Markschläger, Kerstin Milke, Christina Niedermeier, Ulrike Rastemborski, Monika Sadowski, Bernd Schütze, Uwe Thieß, Stephan WerleEnergieberater:
Ingo Neumann, Ulrich KleemannIn diesem Beratungszentrum findet auch statt:
Beratungszentrum Müllerstraße
Müllerstraße 135 (Laden), 13349 Berlin,
nahe Seestraße (neben dem Kino Alhambra),
Mieterberatung ohne Terminvereinbarung:
Mo 10-12 + 17-19 Uhr
Di 17-19 Uhr
Mi 10-12 + 17-19 Uhr
Do 17-19 Uhr
Fr 15-17 Uhr
Sa 9-13 Uhr
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unter Telefon 030-226 260Postalischer, telefonischer und elektronischer Kontakt
über die Geschäftsstelle
Berliner Mieterverein,
Spichernstraße 1, 10777 Berlin
Telefon: 030-226 260
Fax: 030-226 26-161Rechtsanwälte/Rechtsberater:
Dirk Beckmann, Klaus Blancke, Barbara Dubick, Sabine Hoffmann, Petra Goebel, Reinhard Lebek, Sebastian Leonhard, Stefan Markschläger, Detlev Pöthke, Frauke Roßmann, Monika Sadowski, Cornelia Schönefuß, Ingo Schwender, Anja Varduhn, Michael Wagner, Henner Zühlke
Beratungszentrum Südstern
Hasenheide 63, 10967 Berlin
Mieterberatung ohne Terminvereinbarung:
Mo 10-12 + 17-19 Uhr
Di 17-19 Uhr
Mi 10-12 + 17-19 Uhr
Do 17-19 Uhr
Fr 15-17 Uhr
Sa 9-13 Uhr
sowie zusätzlich nach Terminvereinbarung
unter Telefon 030-226 260Postalischer, telefonischer und elektronischer Kontakt
über die Geschäftsstelle
Berliner Mieterverein,
Spichernstraße 1, 10777 Berlin
Telefon: 030-226 260
Fax: 030-226 26-161Rechtsanwälte/Rechtsberater:
Dirk Beckmann, Klaus Blancke, Ulrich Kernen, Andrea Klette, Martin Kirsch, Hans Luther, Stefan Markschläger, Dilip D. Maitra, Kaya Özkök, Petra Petersen, Ulrike Rastemborski, Dorothee Schöndienst, Stephan Werle, Martin Winkler
Beratungszentrum Schönhauser Allee
Schönhauser Allee 134 B, 10437 Berlin
Mieterberatung ohne Terminvereinbarung:
Mo 10-12 + 17-19 Uhr
Di 17-19 Uhr
Mi 10-12 + 17-19 Uhr
Do 17-19 Uhr
Fr 15-17 Uhr
Sa 9-13 Uhr
sowie zusätzlich nach Terminvereinbarung
unter Telefon 030-226 260Postalischer, telefonischer und elektronischer Kontakt
über die Geschäftsstelle
Berliner Mieterverein,
Spichernstraße 1, 10777 Berlin
Telefon: 030-226 260
Fax: 030-226 26-161Rechtsanwälte/Rechtsberater:
Dirk Beckmann, Regina Bernert, Karin Bochmann, Daniel Friedrichs, Cornelius Krakau, Nikolaus Krehnke, Sebastian Leonhard, Ute Malinowski, Stefan Markschläger, Kerstin Milke, Ingo Schwender, Uwe Thieß, Gabriele Tollkühn, Norbert Wilke, Henner ZühlkeEnergieberater:
Ulrich KleemannIn diesem Beratungszentrum findet auch statt:
Beratungszentrum Altstadt Spandau
Mönchstraße 7 (Laden), 13597 Berlin, nahe Markt
Mieterberatung ohne Terminvereinbarung:
Mo 10-12 + 17-19 Uhr
Di 17-19 Uhr
Mi 10-12 + 17-19 Uhr
Do 17-19 Uhr
Fr 15-17 Uhr
Sa 9-13 Uhr
sowie zusätzlich nach Terminvereinbarung
unter Telefon 030-226 260Postalischer, telefonischer und elektronischer Kontakt
über die Geschäftsstelle
Berliner Mieterverein,
Spichernstraße 1, 10777 Berlin
Telefon: 030-226 260
Fax: 030-226 26-161Rechtsanwälte/Rechtsberater:
Dirk Beckmann, Daniel Friedrichs, Klaus Henningsen, Wolfgang Markwald, Ingo Schwender, Christian Vandrey, Norbert Wilke, Henner ZühlkeEnergieberater:
Ulrich KleemannIn diesem Beratungszentrum findet auch statt:
Beratungszentrum Walther-Schreiber-Platz
Rheinstraße 44, 12161 Berlin
Mieterberatung ohne Terminvereinbarung:
Mo 10-12 + 17-19 Uhr
Di 17-19 Uhr
Mi 10-12 + 17-19 Uhr
Do 17-19 Uhr
Fr 15-17 Uhr
Sa 9-13 Uhr
sowie zusätzlich nach Terminvereinbarung
unter Telefon 030-226 260Postalischer, telefonischer und elektronischer Kontakt
über die Geschäftsstelle
Berliner Mieterverein,
Spichernstraße 1, 10777 Berlin
Telefon: 030-226 260
Fax: 030-226 26-161Rechtsanwälte/Rechtsberater:
Yasmine Biré, Klaus Blancke, Daniel Friedrichs, Hans-Joachim Gellwitzki, Ulrich Kernen, Martin Kirsch, Cornelius Krakau, Reinhard Lebek, Manfred Lenz, Dilip D. Maitra, Katrin Motschenbach, Frank Neutze, Christina Niedermeier, Imke Oevermann, Petra Petersen, Ulrike Rastemborski, Wolfgang Schäfer, Ingo Schwender, Thomas Wetzel, Friedemann Wolff, Henner ZühlkeEnergieberater:
Ingo NeumannIn diesem Beratungszentrum findet auch statt:
Beratungszentrum Bahnhofstraße, Köpenick
Weitere Beratungsmöglichkeiten in der Nähe:
Bahnhofstraße 5, Höhe Seelenbinderstraße, 12555 Berlin
Mieterberatung ohne Terminvereinbarung:
Mo 10-12 + 17-19 Uhr
Di 17-19 Uhr
Mi 10-12 + 17-19 Uhr
Do 17-19 Uhr
Fr 15-17 Uhr
sowie zusätzlich nach Terminvereinbarung
unter Telefon 030-226 260Postalischer, telefonischer und elektronischer Kontakt
über die Geschäftsstelle
Berliner Mieterverein,
Spichernstraße 1, 10777 Berlin
Telefon: 030-226 260
Fax: 030-226 26-161Rechtsanwälte/Rechtsberater:
Sibylle Briesenick, Regina Haberland, Cornelia Möller, Birgit Zychlinski,
Weitere Beratungsstellen in Lichtenberg
Stadtteilzentrum Ikarus
Wandlitzstraße 13
Mieterberatung zu folgenden Zeiten:
Mo 9-11 UhrNachbarschaftshaus im Ostseeviertel
Ribnitzer Straße 1 b, 2. OG, Raum 204
S 75 (Wartenberg)
Tram M 4, M 5
Bus 256, 359Mieterberatung zu folgenden Zeiten:
Di 17-19 Uhr
Weitere Beratungsstellen in Marzahn-Hellersdorf
Kieztreff Marzahner Promenade
Marzahner Promenade 38
Mieterberatung zu folgenden Zeiten:
Mo 17-19 UhrStadtteiltreff Kompass
Kummerower Ring 42
Mieterberatung zu folgenden Zeiten:
Do 17-19 Uhr
Weitere Beratungsstellen in Mitte
Selbsthilfe-, Kontakt- und Beratungsstelle
Perleberger Straße 44 / Lübecker Straße
Mieterberatung zu folgenden Zeiten
Di 18-19.30 Uhr
Weitere Beratungsstellen in Pankow
Gemeindehaus Pankow
Breite Straße 38
Tram Pankow KircheMieterberatung zu folgenden Zeiten:
Mi 17-19 UhrFreizeithaus Weißensee
Pistoriusstraße 23
Mieterberatung zu folgenden Zeiten:
Do 17-19, Fr 14-16 Uhr
Weitere Beratungsstellen in Reinickendorf
Familientreff Wittenau
Oranienburger Straße 204, Ecke Roedernallee,
nahe
undMieterberatung zu folgenden Zeiten:
Mi 17-19 Uhr
Weitere Beratungsstellen in Steglitz-Zehlendorf
Mittelhof e.V.
Königstraße 43 (nahe Rathaus und Meldestelle)
Mieterberatung zu folgenden Zeiten:
Mi 17-19 Uhr
Weitere Beratungsstellen in Tempelhof-Schöneberg
Freizeitstätte der Arbeiterwohlfahrt (AWO)
AWO-Laden,
Goltzstraße 19 (links),
Mieterberatung zu folgenden Zeiten:
Mo 18.30-19.30 Uhr + Do 10-11 Uhr
sowie zusätzlich nach Terminvereinbarung
unter Telefon 030-226 260Evangelisches Gemeindehaus
Friedenstraße 20
Mieterberatung zu folgenden Zeiten
Mo 17-19 Uhr
Weitere Beratungsstellen in Treptow-Köpenick
Villa Offensiv
Hasselwerderstraße 38-40/Ecke Michael-Brückner-Straße,
Hochparterre,
Mieterberatung zu folgenden Zeiten:
Di + Do 17-19 Uhr
Was Mieterinnen und Mieter über den Mietendeckel und seine Anwendung wissen sollten
Der Berliner Mieterverein hält zum Mietendeckel folgende Informationen für Sie bereit:
Die 6 wichtigsten Fragen zum Mietendeckel
Wir beantworten folgende Fragen:
- Zurückliegende „normale“ Mieterhöhungen bis zum Inkrafttreten des Mietendeckels:
Was sollen Sie tun, wenn Sie nach dem Stichtag 18. Juni 2019 bis zum Inkrafttreten des Gesetzes einer Mieterhöhung zugestimmt haben oder einer Staffelmiet- oder Indexmieterhöhung ausgesetzt waren?- Neuer Mietvertrag zwischen Stichtag und Inkrafttreten des Mietendeckels:
Was sollen Sie tun, wenn Sie nach dem Stichtag 18. Juni 2019 und vor dem Inkrafttreten einen Mietvertrag mit einer Miete abgeschlossen haben, die über den Mietobergrenzen des Gesetzes liegt ?- Neuer Mietvertrag nach Inkrafttreten des Mietendeckels:
Auf was müssen Sie bei einem Mietvertragsabschluss (Wiedervermietung) nach Inkrafttreten des Gesetzes achten?- „Normale“ Mieterhöhungen nach Inkrafttreten des Mietendeckels:
Was ist zu tun, wenn nach Inkrafttreten des Mietendeckelgesetzes noch eine Mieterhöhung kommt oder eine Staffel- bzw. Indexmieterhöhung geltend gemacht wird? achten?- Mieterhöhungen nach Modernisierung:
Was tun, wenn der Vermieter nach Inkrafttreten eine Modernisierung ankündigt, durchführt oder eine Mieterhöhung daraus zwischen Stichtag und Inkrafttreten geltend gemacht hat?- Hohe Mieten senken:
Unter welchen Bedingungen können Mieterinnen und Mieter mit Inkrafttreten des Mietendeckels die Mieten, die schon am Stichtag 18.6.2019 sehr hoch waren, gesenkt bekommen?
1. Zurückliegende „normale“ Mieterhöhungen bis zum Inkrafttreten des Mietendeckels
Was sollen Mieterinnen und Mieter tun, wenn sie nach dem Stichtag 18. Juni 2019 bis zum Inkrafttreten des Gesetzes einer Mieterhöhung zugestimmt haben oder einer Staffelmiet- oder Indexmieterhöhung ausgesetzt waren?
In diesem Fall ergeben sich für Mieterinnen und Mieter zwei Möglichkeiten:
1. Entweder es wird ab Inkrafttreten nur noch die am 18. Juni 2019 vereinbarte Nettokaltmiete gezahlt oder
2. die erhöhte Miete wird erst einmal weiter gezahlt und der Vermieter gegebenenfalls auch gerichtlich gezwungen, nur die am 18.6.2019 vereinbarte Miete zu fordern.Zu Variante 1: Ab Inkrafttreten wird nur noch die am 18. Juni 2019 vereinbarte Nettokaltmiete bezahlt. Wegen möglicher Rechtsstreitigkeiten sollten die eingesparten Beträge aber vorsorglich zur Seite gelegt werden. Insoweit die Verfassungsmäßigkeit des Gesetzes nicht vom Verfassungsgericht widerlegt ist, kann der Vermieter wegen aufgelaufener Mietrückstände mit hoher Wahrscheinlichkeit keine Kündigung durchsetzen. Daher empfehlen wir im Grundsatz diese Strategie.
Zu Variante 2: Die erhöhte Miete wird erst einmal weiter gezahlt und der Vermieter unter Fristsetzung aufgefordert, die niedrigere Stichtagsmiete zu bestätigen. Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter beziehungsweise der Mieterin die zulässige Miete mitzuteilen. Tut er das nicht oder entspricht die mitgeteilte Miete nicht dem Gesetz, kann vor Gericht eine Feststellung über die preisrechtlich zulässige Miete erstritten werden. Dann kommt es auf das Urteil an. Parallel sollte das Bezirksamt gebeten werden, die Miete zu überprüfen. Das Bezirksamt kann dann feststellen, ob die Miete überhöht ist und ein Bußgeld verhängen. Ob eine Rückforderung auch für den Zeitraum zwischen Stichtag und Inkrafttreten durchgesetzt werden kann, muss noch gerichtlich geklärt werden.
2. Neuer Mietvertrag zwischen Stichtag und Inkrafttreten des Mietendeckels
Was sollen Mieterinnen und Mieter tun, die nach dem Stichtag 18. Juni 2019 und vor dem Inkrafttreten einen Mietvertrag mit einer Miete abgeschlossen haben, die über den Mietobergrenzen des Gesetzes liegt?
Haben Mieterinnen und Mieter zwischen Stichtag und Inkrafttreten des Mietendeckel-Gesetzes einen neuen Mietvertrag (Wiedervermietung) abgeschlossen, kann erst nach neun Monaten – also ab dem 23. November 2020 – ein Absenkungsanspruch durchgesetzt werden, wenn die Miete mehr als 20 Prozent über dem zulässigen Oberwert liegt.
Zusätzlich sollte der Mieter beziehungsweise die Mieterin vorher einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse rügen, sofern die Miete mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Auf diese Weise sichert man sich zumindest die Ansprüche aus der Mietpreisbremse, sofern der Mietendeckel vom Bundesverfassungsgericht ganz oder teilweise verworfen wird.
3. Neuer Mietvertrag nach Inkrafttreten des Mietendeckels
Auf was müssen Mieterinnen und Mieter bei einem Mietvertragsabschluss (Wiedervermietung) nach Inkrafttreten des Gesetzes achten?
Der Vermieter darf höchstens die Miete verlangen, die zum Stichtag 18. Juni 2019 mit dem Vormieter vereinbart war, es sei denn, diese Stichtagsmiete überschreitet den Mietoberwert aus dem Mietendeckelgesetz. In letzterem Fall gilt dann der Mietoberwert.
Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter beziehungsweise der Mieterin bereits vor Abschluss des Vertrages die zum Stichtag vereinbarte Miete und die zur Berechnung der Mietobergrenze erforderlichen Daten mitzuteilen.
Kommt der Vermieter dieser Pflicht auch trotz anschließender Aufforderung nicht nach oder fordert eine höhere Miete, sollte der Mieter beziehungsweise die Mieterin sich an das Bezirksamt wenden. Da auch das Bezirksamt alle Maßnahmen ergreifen kann, die zur Umsetzung des Gesetzes erforderlich sind, kann es über die zulässige Miethöhe Auskunft geben beziehungsweise auch einen Verwaltungsakt erlassen, in dem die zulässige Miete genannt wird. Das Bezirksamt kann dem Vermieter auch ein Bußgeld auferlegen.
Mit dieser Auskunft beziehungsweise dem Verwaltungsakt kann der Mieter beziehungsweise die Mieterin dann notfalls vor dem Amtsgericht die zulässige Miethöhe feststellen lassen und die bis dahin gegebenenfalls überzahlten Mieten zurückfordern. Weder die Auskunft noch der Verwaltungsbescheid des Bezirksamts sind Voraussetzung für die gerichtliche Durchsetzung, können diese aber erleichtern.
Ist eindeutig, welche Mietobergrenze gilt, kann die Miete auch sofort auf die Mietobergrenze der Tabelle abgesenkt werden. Die eingesparten Beträge sollte man zur Seite legen. Solange ein Verfassungsgericht das Gesetz nicht verwirft, kann der Vermieter wegen aufgelaufener Mietrückstände keine Kündigung durchsetzen.
Oder aber man zahlt die hohe Miete weiter und lässt vor Gericht die zulässige Miete ermitteln. Zusätzlich sollte ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse gerügt werden, sofern die Miete mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Auf diese Weise sichert man sich die Ansprüche aus der Mietpreisbremse, sollte der Mietendeckel nicht oder in Teilen nicht Bestand haben.
Achtung: Viele Vermieter werden in Neuverträgen eine viel höhere Miete als zulässig verlangen, zugleich aber erklären, dass sie für die Geltungsdauer des Mietendeckels auf diesen Betrag „verzichten“ und stattdessen nur eine nach dem Mietendeckel zulässige Miete „fordern“. Ob solche Klauseln wirksam sind, ist umstritten. Wir meinen, dass dieses Vorgehen nicht zulässig ist. Sie sollten solche Formularklauseln prüfen lassen.
4. „Normale“ Mieterhöhungen nach Inkrafttreten des Mietendeckels
Was ist zu tun, wenn nach Inkrafttreten des Mietendeckelgesetzes noch eine Mieterhöhung kommt oder eine Staffel- bzw. Indexmieterhöhung geltend gemacht wird?
Mieterhöhungen sind bis zum 31. Dezember 2021 verboten, so dass der Mieterhöhung nicht zugestimmt werden muss. Auch Mieterhöhungen aus Staffel- oder Indexmietvereinbarungen sind für diesen Zeitraum verboten. Mieterhöhungen dieser oben genannten Art zu einem Termin ab 1. Januar 2022 müssen Mieterinnen und Mieter hingegen bis zu 1,3 Prozent zustimmen, wenn die sonstigen zivilrechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind und der Senat eine entsprechende Rechtsverordnung erlassen hat.
Mieterhöhungen für einen Zeitraum nach Auslaufen des bislang auf 5 Jahre befristeten Mietendeckelgesetzes müssen Mieter und Mieterinnen nicht zustimmen.
5. Mieterhöhungen nach Modernisierung
Was tun, wenn der Vermieter nach Inkrafttreten eine Modernisierung ankündigt, durchführt oder eine Mieterhöhung daraus zwischen Stichtag und Inkrafttreten geltend gemacht hat?
Grundsätzlich müssen weiterhin die zivilrechtlichen Voraussetzungen und Bedingungen einer Modernisierung geprüft werden. Will der Vermieter durch die Modernisierung jedoch eine Mieterhöhung erreichen, gelten auch die Regeln des Mietendeckels.
Das bedeutet, dass nur Mieterhöhungen geltend machen werden können für Maßnahmen, die dem Katalog aus dem Gesetz entsprechen. Das sind Maßnahmen zum Klimaschutz und der Energieeinsparung sowie mit Aufzugeinbau und zum Abbau von Barrieren. Daraus können Mieterhöhungen bis zu 1 Euro pro Quadratmeter im Monat entstehen.
Hat der Vermieter vor oder nach dem Stichtag eine Modernisierung durchgeführt und legte nach dem 18.6.2019 und vor dem Inkrafttreten des Gesetzes eine Modernisierungsmieterhöhung vor, muss der Vermieter innerhalb von drei Monaten ab Inkrafttreten des Gesetzes der IBB die Modernisierung anzeigen, bevor er die Miete um maximal bis zu 1 Euro pro Quadratmeter im Monat erhöhen kann. Dabei kann er nur Mieterhöhungen geltend machen für Maßnahmen, die dem Katalog aus dem Gesetz entsprechen.
6. Hohe Mieten senken
Unter welchen Bedingungen können Mieterinnen und Mieter mit Inkrafttreten des Mietendeckels die Mieten, die schon am Stichtag 18.6.2019 sehr hoch waren, gesenkt bekommen?
Das Mietendeckelgesetz regelt einen Senkungsanspruch, wenn die Miete mehr als 20 Prozent über dem zulässigen Oberwert der Tabelle liegt. Allerdings wird dieser Anspruch erst neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes gültig. Dann müssen die Vermieter sogar von sich aus die Miete senken, andernfalls droht ihnen ein Bußgeld. Bleiben die Vermieter untätig und senken die Miete nicht, sollten Mieterinnen beziehungsweise Mieter tätig werden.
Für die Absenkung ist kein Bescheid der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen erforderlich, dieser kann aber hilfreich sein. Da die zuständige Senatsverwaltung alle Maßnahmen ergreifen kann, die zur Durchsetzung des Absenkungsanspruchs erforderlich sind, sollte sie bei Ablehnung des Absenkungsbegehrens durch den Vermieter einbezogen werden. Die Verwaltung kann dann einen Verwaltungsakt erlassen oder eine Auskunft erteilen. Beides kann bei der zivilrechtlichen Auseinandersetzung gegen den Vermieter hilfreich sein. Erlässt die Senatsverwaltung einen rechtsgestaltenden Verwaltungsakt – was in ihrem Ermessen liegt -, wäre mit Zugang des Verwaltungsakts die Miete gesenkt.
Zu prüfen ist, ob eine Reaktion der Behörde abgewartet werden soll, oder ob die Mieter und Mieterinnen sofort handeln. Hier sind zwei Wege denkbar:
1. Mieterinnen und Mieter fordern den Vermieter zur Absenkung auf und klagen im Fall der Ablehnung vor dem Amtsgericht ihres Wohnorts auf Feststellung der zulässigen Miete und Rückforderung der bislang zu viel gezahlten Miete.
2. Mieterinnen und Mieter senken die Miete auf die zulässige Höhe ab und legen den Differenzbetrag vorsorglich zurück. Sollte der Vermieter den Mietendeckel nicht anerkennen, müsste der Vermieter dann seinerseits die Zahlungsdifferenz einklagen. Insoweit die Verfassungsmäßigkeit des Gesetzes nicht vom Verfassungsgericht widerlegt ist, kann der Vermieter wegen aufgelaufener Mietrückstände mit hoher Wahrscheinlichkeit keine Kündigung durchsetzen.
Welcher Weg im Einzelfall sinnvoller ist, sollte in einer Mietrechtsberatung geklärt werden.
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